Tu souhaites te lancer dans l’immobilier mais tu ne sais pas comment financer ton achat ? Est-ce qu’il vaut mieux payer cash, mettre un apport, ne pas mettre d’apport ? Voici ma méthode !
CE QUE TU ENTENDRAS SOUVENT…
On entend de tout sur les investissements immobiliers, que ce soit sur TF1, sur BFM radio ou d’autres encore. Ces informations ne sont pas forcément claires et adaptées pour tout le monde.
Peu de gens ont les moyens d’acheter cash un investissement immobilier. On parle ici de sommes d’au moins quelques dizaines de milliers d’euros tout de même. La solution de financement classique et la plus répandue consiste à mettre ses économies comme apport pour un investissement immobilier. Cela peut être les frais de notaire, les travaux etc. La banque demande souvent aux gens de mettre un apport pour se sécuriser d’avantage. En effet, tu es un risque pour la banque. Elle te prête de l’argent et a donc un risque potentiel de ne pas le revoir. Moins elle t’en prête, moins le risque est grand pour elle. Le grand classique des banquiers est « on est d’accord pour vous financer ce bien mais vous devez apporter les frais de notaires, on ne prête pas sans apport ».
Certaines personnes ont de grosses économies et peuvent se permettre d’acheter un appartement cash. Pour ceux-ci, les banques vont leur demander de faire de très gros apports de l’ordre de 50% de la somme si cela est possible. Les banquiers cherchent à convaincre ces acheteurs en leur disant que les mensualités seront faibles. Elles insistent également sur le fait que le bien sera vite remboursé et qu’ils toucheront rapidement des loyers pleins. Ce dernier point est aussi ce que pense les gens qui veulent financer comptant un bien. « Je paye cash comme ça je touche directement des loyers pleins et je m’en mets plein les poches ! ».
MES ERREURS
Lorsque j’ai commencé l’immobilier j’avais quelques économies d’étudiant et de mes premiers mois de salariat. Mon était un studio dans une ville où les prix de l’immobilier sont bas. Au vu de mon petit pécule, je pouvais apporter environ 20% de la somme de cet investissement. Comme je n’étais pas très renseigné sur le sujet, je pensais que c’était une bonne idée de mettre cet argent en cash pour l’achat. Cela n’aurait fait qu’améliorer ma rentabilité n’est-ce pas ? J’avais déjà un bien avec un potentiel de plus de 10% de rentabilité brut, alors avec un apport j’aurais été royal ! Je n’avais pas encore assez de connaissances en immobilier pour comprendre que le fait de mettre un apport n’était pas une bonne idée. Je t’explique tout ça dans la suite de l’article.
ACHETER À CRÉDIT SAUF POUR…
Cette façon de penser était une erreur ! Il ne faut pas mettre ses économies comme apport dans un investissement immobilier. Peu-importe ce que te dit ton banquier, TF1, BFM radio, le Figaro, ta famille, qui tu veux. Il ne faut pas faire d’apport pour acheter un bien immobilier. Je vais nuancer cela pour 2 cas :
Si tu achètes ta résidence principale car ce n’est pas un actif. Ta résidence principale est un passif et il faut essayer, le plus possible, de solder très vite tes passifs.
Si tu as déjà un très gros patrimoine immobilier et que ton encours à la banque est très important. En effet, si tu as déjà emprunté beaucoup d’argent et que les banques ont du mal à te suivre après une dizaine de biens par exemple, tu peux les rassurer en mettant un apport. Mais, ne fait cela que si c’est vraiment obligatoire.
POURQUOI IL EST PRÉFÉRABLE D’ACHETER À CRÉDIT ?
Ne mets pas d’apport. Pour les débutants en immobilier jusqu’aux gens qui ont entre 5 et 10 lots, mon conseil s’applique. Tu dois être capable de trouver des biens rentables sans avoir besoin de mettre de l’apport personnel. Si ce n’est pas le cas, ce n’est pas un bon investissement, laisse tomber ! Tu dois avoir un cash-flow positif suffisant sans mettre tes économies dans un achat immobilier. Si tu te projettes sur un investissement et sur un cash-flow en prenant en compte ton apport, tu n’iras pas chercher des prix cassés ! Tu te contenteras d’affaires moyennes car ton apport la rendra bonne. Mais ensuite, tu n’auras plus d’épargne, plus d’argent de côté.
CONSTITUE TOI UNE ÉPARGNE
Et là, que fais-tu si tu as des vacances locatives ? Des impayés ? Des soucis dans l’appartement : radiateurs défectueux, ballon d’eau chaude qui explose etc. ? Tu n’as plus rien. Mon avis est qu’il faut au minimum 6 mois de loyers de côté pour pallier à d’éventuels imprévus. D’autre part, si tu es débutant et que tu ne vis pas encore de l’immobilier (ça viendra si tu restes motivé 😉 ) tu n’as pas ou peu d’épargne. Le but est de se constituer cette épargne grâce à tes investissements et pas que tes investissements mangent ton épargne.
RASSURE TA BANQUE
Autre point positif de ne pas mettre d’apport est le fait que tu garderas ton épargne pour de prochains investissements. Pourquoi ? Pour rassurer la banque sur ta situation. Si tu vas voir une banque pour un bien à 100 000 euros et que tu as 500 euros d’épargne ça va être compliqué. Si tu y vas avec 10 000 euros sur un compte épargne, la banque aura plus confiance en toi.
La banque te demandera surement d’en mettre une partie en apport. Mais si tu ne souhaites pas le faire, elle ne refusera pas forcément de te prêter car elle sait que tu as de l’argent de côté. De plus elle essayera de te vendre un Livret A ou bien une assurance vie ou d’autres produits pour que tu mettes ton argent chez elle. Des fois, il suffit d’ouvrir un compte dans la banque en question pour qu’elle soit d’accord sur le fait que tu ne mettes pas d’apport dans ton investissement. C’est un compromis entre le banquier et toi.
Enfin, les taux d’emprunt immobilier sont extrêmement bas en ce moment. On peut donc dire que le prix de l’argent est ridicule. Cela ne coûte presque rien d’emprunter de l’argent. De ce fait, on peut profiter pleinement de l’effet de levier qu’offre l’immobilier. Tu as donc tout intérêt à profiter du fait qu’avec peu ou pas d’argent personnel investit, tu peux lever de grosses sommes d’argent.
Pour conclure, pour faire un investissement immobilier, il est préférable de ne pas mettre d’apport, d’avoir un bien rentable sans investissement préalable de votre part, de garder un peu d’argent de côté au cas où et de profiter au maximum de l’effet de levier immobilier.
Tu es sur la route de l’indépendance financière, ne lâche rien !
