Lorsque l’on souhaite gagner plus d’argent, on réfléchit à des sources de revenus alternatifs, complémentaires, et ou passifs. L’immobilier est un des piliers les plus puissants d’enrichissement. Dans cet article je vais t’expliquer comment investir dans l’ immobilier.
Est-ce que tu te demandes comment gagner plus d’argent via l’immobilier ? Comment faire LA bonne opération immobilière et te créer des revenus complémentaires ? Comment vivre de tes rentes et changer ou quitter ton travail ? Tu trouveras dans cet article ma méthode et mes conseils pour arriver à l’indépendance financière grâce à l’immobilier.
LES CROYANCES LIMITANTES (QUE J’AVAIS AUPARAVANT)
Il y a un bon nombre de croyances en ce qui concerne l’investissement immobilier :
- « Il faut être riche pour investir »
- « Les rentiers sont des escrocs »
- « Les gens qui ont de l’immobilier ont hérité »
- « Il faut acheter un appartement et avoir des loyers égaux aux mensualités »
- « L’immobilier n’est pas rentable, on paye trop d’impôts »
Il existe encore d’autres croyances limitantes de ce genre mais je ne vais pas toutes les citer. Le fait est que beaucoup de gens ne savent pas comment investir dans l’immobilier. Ils n’ont pas les bonnes connaissances et les bonnes pratiques ! Pour beaucoup, l’immobilier est un moyen d’augmenter son patrimoine personnel et d’avoir des compléments de revenus. Mais peu de gens font les choses comme il faut.
Tu as peut-être des gens de ta famille ou de ton entourage qui ont acheté un studio près d’une école ou d’une faculté et qui le loue nu à un étudiant. Ils font tout gérer en agence et l’appartement n’est pas d’une qualité exceptionnelle. Pour faire cela, ils ont économisé et ont acheté l’appartement cash ou bien ils ont décidé d’emprunter de l’argent à la banque pour que le loyer couvre juste les mensualités. Ils n’ont pas de comptables et gèrent tout par eux même pour ce qui est des déclarations de revenus fonciers. La plupart du temps, les gens achètent un appartement sans gros travaux nécessaires, déjà loué et l’affaire est réglée en quelques semaines.
D’autres personnes se lancent dans l’investissement de biens immobiliers neufs dans le but de défiscaliser. Ils achètent des biens au-dessus du prix du marché sous prétexte qu’ils vont payer moins d’impôts et finalement, tout s’équilibre : ils ne gagnent rien.
Il existe énormément d’investissements immobiliers qui ne sont pas rentables. Lorsque l’on ne s’y connaît pas, il est fort probable que l’on tombe dans un de ces derniers. Certains ont de la chance et ne perdent rien (à défaut de gagner de l’argent). Par contre, certains peuvent perdre très gros.
MES ERREURS
En ce qui me concerne, j’avais beaucoup de croyances limitantes sur l’immobilier mais la principale était « j’achète un appartement et les mensualités sont égales au loyer que je vais demander à mon locataire ». Je pensais faire cela et puis avoir remboursé mes appartements pour ma retraite dans le but d’avoir des compléments de revenus. J’ai commis 2 erreurs en me disant cela :
- La première est de croire que c’est « si simple ». Je m’explique, les mensualités de remboursement que l’on a auprès de la banque ne sont pas les seules charges que l’on a à payer. Il y a la taxe foncière, les charges de copropriété, l’eau, l’assurance habitation etc. Finalement, l’enveloppe « investissement locatif » n’est pas égale aux mensualités mais est supérieure. Elle peut l’être de beaucoup si vous avez des grosses charges de copropriétés (qui incluent le chauffage et l’eau par exemple). Ce qui se produit c’est que vous ne faite pas une opération blanche, vous devez débourser de l’argent tous les mois ! Mauvais plan.
- La seconde est de se limiter à l’opération blanche. Il est possible, si vous investissez comme il faut, d’avoir des rentrées d’argent supérieures à vos dépenses pour votre investissement (mensualités, charges etc.). S’il vous reste de l’excédent c’est ce que l’on appelle le cash-flow positif, vous faites mieux qu’une opération blanche ! Vous augmentez votre niveau de vie.
Je pensais que l’immobilier était réservé aux riches et que je pourrai seulement acheter 1 ou 2 studios pour avoir un complément de retraite. D’autre part, je pensais devoir attendre quelques années pour pouvoir investir. L’investissement immobilier est bien plus puissant que cela. La preuve en est, j’ai fait mon premier investissement locatif à l’âge de 23 ans et seulement après 4 mois de CDI. Lorsque je suis allé voir ma banquière, je n’avais que 2 feuilles de paye à lui présenter.
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QUEL EST TON « POURQUOI » ?
Pour investir dans l’immobilier, il faut d’abord savoir quel est ton « pourquoi » ? Quels sont tes objectifs à court, moyen et long terme ? Toute ta stratégie d’investissement découlera de ton pourquoi et de tes objectifs :
- Veux-tu te constituer un complément de retraite ou veux-tu vivre de tes rentes immobilières d’ici 5 ans ?
- Combien de temps veux-tu consacrer à cette activité ? Est-ce que tu veux déléguer ou tout gérer toi-même ?
QUEL EST TON MARCHÉ IMMOBILIER ?
Une fois ton objectif clair, il faut comprendre ton marché local et l’appréhender. Tu dois avoir un projet cohérent avec ton marché. Si tu veux arrêter de travailler dans 5 ans et que tu veux te lancer dans la location courte durée dans un village de 500 habitants, je ne suis pas sûr que cela fonctionne. Cela ne veut pas dire que tu ne seras pas libre financièrement dans 5 ans, mais en tout cas, tu devrais plutôt investir dans un endroit où la location courte durée fonctionnera mieux.
FAIS LA BONNE AFFAIRE !
Tu dois faire une bonne affaire ! Mais les bonnes affaires n’existent pas…Elles se créent ! Il faut que tu ailles sur le bon coin pour chercher un appartement à acheter mais si tu veux être très rentable, tu ne trouveras aucun appartement ou presque qui correspondra à ton prix. Tu dois voir le potentiel là où personne ne le voit. Le but est de te projeter, imaginer plusieurs scénarios, changer le mode d’exploitation pour que le bien soit plus rentable : division, location courte durée, colocation etc.
Il te faudra acheter des appartements moches ! Tu pourras ainsi mieux négocier le prix, tu auras moins de concurrence et tu pourras remettre l’appartement au goût du jour ! Il faut créer de la valeur, c’est la clé de l’investissement immobilier rentable. Il faut créer le coup de cœur lorsque tu mettras en location ton bien. Ce ne sera pas possible si tu as un appartement non entretenu et meublé avec les meubles de ta grand-mère. Il faut faire de la qualité, un appartement décoré et meublé comme s’il était pour toi.
MAÎTRISE TON FINANCEMENT
Le 4ème critère qui répond à la question comment investir dans l’immobilier est le financement. Il faut impérativement maitriser ton financement. Il faut savoir présenter son dossier à la banque. Le but est de ne pas aller voir ton banquier pour lui quémander de l’argent. En effet, tu es l’opportunité pour le banquier. Tu es une proposition d’investissement pour la banque. Il faut que ton banquier ait confiance en toi et qu’il soit ton partenaire.
N’OUBLIE SURTOUT PAS D’OPTIMISER TA FISCALITÉ !
Enfin, le dernier critère évoqué dans cet article mais surement pas le moins important : LA FISCALITE ! Il faut être capable de maitriser la fiscalité de l’immobilier. Un investissement locatif peut être très mauvais si l’on n’optimise pas sa fiscalité. Ce dernier peut devenir un bon investissement avec un régime fiscal adapté. Tu dois être capable de calculer combien va te rapporter un appartement d’après son prix et le potentiel loyer.
Ensuite, tu seras donc en mesure de faire une offre en rapport avec tes calculs. Tu sauras alors à quel prix tu dois acheter tel ou tel bien immobilier. Il est facile de passer d’un bien immobilier qui te coûte 1500 euros d’impôts par an à un bien sur lequel tu ne payes pas d’impôts pendant 5-7 ans et avec un comptable pour tout gérer seulement en ayant le régime fiscal adapté, là est toute la puissance de la fiscalité. J’ai moi-même vécu cet exemple.
Comment investir dans l’immobilier ?
Le but de cet article n’est pas de détailler toutes les bonnes pratiques à avoir pour savoir comment investir dans l’immobilier car cela serait beaucoup beaucoup trop long. Tu as ici à ta disposition les principales choses à faire et à ne pas faire. Tu dois développer ton esprit d’investisseur, puis agir et investir. Il faut optimiser, améliorer, créer de la valeur, négocier, et tu réussiras de bons investissements immobiliers, j’en suis sûr !
Tu es sur la route de l’indépendance financière, ne lâche-rien !
